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2020年要买房的注意了!这十点建议你必须得看

2020-01-07

来源: 未知

 

很多人对刚刚到来的2020年楼市还没有一个清晰的概念,关于学区房、公寓、商铺。写字楼能不能买?购房怎样选时机?什么样的城市买房升值空间大?放价会不会涨?这些核心问题在这篇文章都会提及,希望能够帮到大家

 

 

01买房如何选地段?记住三个资产圈

 

 

购房时怎么选地段?这基本上成为了一个永恒的话题。如今中国大部分城市是单中心城市。针对一二线大中心城市,大概能划出三个资产圈。

首先第一个圈的半径是10公里,可以称为“豪宅圈”。在这个圈内集结了全城最核心的教育、问题、医疗、就业、商业。文体资源,是改善型买家和富人的首选区。

第二个区的半径为30公里,可以称为“刚需圈”。10公里到30公里这个区间内,优质资源相对较少,放价相对应的也较低,但便利的交通路线可以实现半小时通往核心区,刚需买家得坚守住这个底线。

第三个圈半径为50公里,可以称为“投资圈”。30到50公里范围内,基础设施大部分都处于落后水平,不适合白领族等自住,但便利的交通还是可以让我们很方便的通往市中心,存在旧改的可能性很大,是投资客可以接受的极限范围。

也许有人会说深圳、上海、武汉、重庆这些城市是多中心结构,该怎么买?说到底这些城市还不能称之为多中心,只是他们的市区范围变大了,和真正的多中心结构还是有差距的。

 

02房价还会涨吗?利率在降,印钞速度也在降

 

降息会如何影响房价?这是很多人关心的。

很多人都会有这样一种观点:货币宽松,会刺激放价上涨。着按照以前的情况来说是没错的。在过去的十年中,共有两次放价暴涨的情况,都有银根宽松的因素在里面。

2008年的全球金融危机中,央行三个月内先后作出四次降息,再加上“4万亿计划”一起推进了2000-2010放价高峰。2012到2015年的连续降息及楼市去库存政策,又是推动了2016-2017房价高峰

不管是国外还是国内,降息都会影响放价,这是经济规律。但在这两年却不尽然,从2017年放价高峰过完之后,货币实际上仍旧在宽松,但房价却不变,这是什么原因?

首先,房地产不允许作为短期刺激经济的手段,定向降息、定向降准越来越普遍。换句话说,房地产被锁死了,货币之水不能像以前那样流入这个市场了。

其次最重要的是不仅仅是利率在下降,印钞速度也在降,广义货币M2的增速从最高峰的20%左右已降至8%左右,甚至2018年降至7%以内。中央说“不搞大水漫灌”,不能仅看利率,还要看M2的增速。

从趋势上看,中国将持续呈现“低利率+低速印钞”的双低状态。所以,低利率不一定会带来大幅度的通货膨胀,更多的是为了对冲M2的降速,达到一种新的平衡。

 

20年代,一些大城市尤其是中心城市放价仍可以继续上涨,毕竟经济持续发展、货币也处于宽松周期,但涨幅肯定会逐年降低,最终会回归到一个正常水平。基本上不会出现以前的动辄翻倍情况。

要知道,GDP增速、M2增速都在逐年减缓,这两个数据跟放价是紧紧相联的。

 

03利率还会降吗?低利率是大势所趋

 

昨日,央行宣布全面下调0.5个百分点,这是一个总体下调,而非定向下调。这一次,央行释放8000亿基础货币。

事实上,自从2019年8月美联储开启近十年来首次降息后,至少有20个国家的央行加入进来,新一轮全球货币宽松政策已经开始。

从趋势角度来看,世界各大经济体越来越依赖“刺激”。低利率、零利率和负利率将持续存在,中国将不可避免在此行列降息已是大势所趋

如今的中国的利率水平处于历史低位,基准存贷款利率处于2007年以来的最低水平。此外,中国的城市化和人口红利即将结束。人们对借钱投资和消费越来越谨慎。借款人越来越少,自然利率越来越低。在过去的20年里,日本就是如此。从长远来看,中国迟早会进入低利率时代,甚至零利率和负利率时代。

 

04公寓要不要买?永远是次优选择

 

从政策走向来看,许多城市对公寓类产品越来越不友好。一方面,他们不支持允许打擦边球,把商业用地搞成住宅,开发商在做宣传时都不敢宣传居住用途

一些城市甚至规定,商业地产面积不能低于300平方米,或者小型商业地产不得修厕所,这对公寓来说是一个实实在在的打击。这大大降低了公寓的居住价值,从而影响了其投资价值。

当然,也有一些城市对公寓相对比较友好,允许这些类型的住宅产品享有积分落户制度,甚至授予公共学位。除了土地税和交易税的性质外,这类公寓实际上与住宅建筑差别不大,价值得需要重估

另一方面,作为商办物业,公寓的交易成本和持有成本远高于住宅。比如,一套价值100万元的公寓最终升值到200万元,但升值的那100万元可能需要缴纳60万元的税金,再加上杂费,这几乎抵消了升值。几乎所有的公寓产品都面临流动性不足的问题。在二手市场卖不出去好价位,只能依靠租金来收回成本。不过,房租增长非常缓慢,不像房价那么容易。

所以与住宅相比,公寓总是第二选择。如果非要买,最好在密集的办公楼附近买一套一手公寓(税率很低)。在这个地区,办公人群大住宅比较少出租价值也较高

此外,无论何时购买公寓,都要做好长期持有的准备。成本的话只能靠收租慢慢收回,想赚快钱就别指望了。

 

05学区房还会涨吗?买中等偏上

 

人们对优质教育的渴望在未来十年不会减弱。并且优质教育资源不可能实现均衡分布,即使是在西方一些发达国家,也都有存在“学区房”这一现象

从政策角度来看,多学校规划、计算机安置、租赁上学等措施将用于缓解公众对学区住房的担忧。政策的可变性会越来越高,学区住房投资风险也会越来越高。如果你铁定心要买尽量不要买那种全城名校除非你真的壕。因为这种学校在学位供求关系上的程度极其严格,属于重点控制对象,而且政策的不确定性很高。即使你买到了对口的楼盘,也不能保证你一定会拥有学位。

记住,学区房永远不是刚性兑付。我们应该买一个中高档的学区房。这些学校的教育水平足以确保普通人受到良好教育。另一方面,这种学校的供求关系并没有紧张到调控的地步具有确定性,价格也合理,仍旧会有升值潜力

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06豪宅市场会怎样?顶豪只在5个城市卖得动

 

2019年的楼市已经不能用“冷”来形容,但有一表现良好的产品是豪

尤其在上半年北上广深的千万豪宅成交量比去年增长了很多。其中,北京和上海的成交量翻了一番,北京3000万以上的豪宅的成交量是去年同期的6倍。

 

原因是什么?

 

第一,2018年底开始,多个城市的豪宅网签备案慢慢放开了,购买力全面释放。再加上双合同现象的消失,真实数据浮出水面。

第二,其次,顶级豪宅是高端人群的小众市场。这些人资金雄厚,融资渠道多。他们的购买力基本上不受监管的影响。他们从熊市开始,有更强的议价能力,有抄底的考量

此外,目前实体经济发展困难,富人需要规避资本风险。占据城市核心的顶级豪宅一直是配置大量资金的好选择。

总体来说,豪宅是一个非常有局限性的市场,基本上只存在于三大经济圈(长三角、珠三角、京津)。除了三大经济圈外,只有青岛、厦门和三亚几个旅游业发达的城市占有小部分市场

如果是3000万以上的房子基本上也就只能在北上广深以及杭州这五个城市才卖的出去其他城市可能也有这个价位的房子,但想在二手市场出手基本上不可能。

 

07什么样的城市有前途?“一省一城”时代来临

 

从趋势看,区域发展的平均主义已经放弃,中心城市及其构建的都市圈,越来越受到高层的认可,继续做强中心城市是应有之义。

必要时,只要中心城市需要,甚至可以优化行政区划配置,给中心城市扩容完全是有可能的,环大都市地区存在无限的可能。

一句话,优质资源将更多低集中到优势地区,中国城市的“强省会”格局会更加突出,除了东南沿海极少数省份,大部分省份会出现“一省一城”的格局。

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我认为,20年代,买房一定要谨记两句话,一是“只有大城市才有房地产”,未来十年,大城市会比现在更强势。

二是“买房不出圈”,如果不买大城市,也要买大都市圈内的中小城市。

另外,海南的发展会有超大红利,但能不能从海南的房子赚到钱,就要打一个问号了。毕竟,海南在楼市调控上的可变性太强了。

从趋势来看,区域发展已经渐渐偏离了平均主义高层也逐渐认可中心城市及其构建的都市圈,继续做强中心城市是当前需要做的任务

如果需要的话,甚至可以优化行政地域实体的分布,而且完全有可能扩大中心城市的容量,大都市地区有无限的可能性。总之,优质资源将越来越多的集中在优势地区,中国城市“强省会”格局将更加突出。出了一些东南沿海的极少数省份,大多数省份都将有“一省一市”的格局。

20年代买房子时,有两句话我们必须记住。一是买房不出圈。如果不大城市买房,我们也应该买大都市圈以内的中小城市。此外,海南的发展将带来巨大的红利,但能否从海南的住房中赚钱将是一个问号。毕竟,海南对房地产市场的监管上可能发生的变数太多了

第二,“只有大城市才有房地产”。未来十年,大城市将会比现在更加强大。

 

08商铺能不能买?“一铺养三代”已成往事

 

从供应来看,很多城市的商铺是严重过剩的,包括购物中心商铺、社区商铺。

从租金看,包括上海、北京、杭州、南京等城市的购物中心铺租,已经多年不涨,甚至负增长。

从供应需求来看大部分的城市商铺都是供大于求的,这其中不乏一些购物中心及社区的商铺。

从租金来看,包括北京、上海、南京、杭州等城市购物中心的商铺租金,已经好几年停止上涨了,深圳出现负增长。

总的来说,商铺其实做的是流量生意,由于电商行业的兴起,使其受到了本质性的冲击,现在已经不是”一铺养三代“的年代了,这点我们必须要意识到。

此外,地段对于商铺来说是命脉,地段甚至精确到米,同一条街,两个商铺距离可能相差只有200米,但生意都会有很大的差距。而写字楼以及住宅楼就不一样了。只要是在同一个大片区都不会有太大的差别。

所以,在入手商铺之前,一定要把这个片区了解的非常透彻。

 

09写字楼呢?产业升级促进写字楼繁荣

 

写字楼要比商铺的情况好一些。近年来,随着产业升级,服务业发展迅速、蓬勃。比如我居住的广州周边地区,番禺、南沙、花都、增城,10年前还没有像样的写字楼,现在这些地区已经有了一流的写字楼,甚至是成群的写字楼。

不过,在购买写字楼时也要注意,几乎每个大城市都有太多的写字楼,因为政府在出让土地时往往倾向于建设写字楼而不是住宅楼,特别是在长江沿岸一些好地方,那里几乎没有住宅用地。

写字楼可以买,风险要比商铺的小,但是不能指望在租金上能有太大的回报。毕竟,写字楼租金是城市商业成本的核心组成部分,政府不会允许写字楼租金过高。

 

 

 

10什么才是好的买房时机?钱攒够了就买

 

 

关于不确定性,很多人首先会感到非常茫然。买房的时机自然受到非常大的关注。

如果是刚需,如果钱攒够了立马就去买,至于买房的时机就不是你关心的问题了,毕竟对于你来说,越早买越赚。

对刚需来说,人生第一套房的首要价值是使用价值,自住、结婚、上学以及归属感、社交认同感,这些东西要比投资价值更重要。

当然,遇到房地产市场行情不好的时候,也的确会存在“买完就跌‘的现象,但实际上没有几个人能真正抄到底,这一点巴菲特都没办法做到。更何况房子不同于股票,只要你买的房子不是非常差,过几年一定是可以涨回来的。

巴菲特从来不抄底,而是长期持有。

对于投资客来说,注重的是资金回报率,买房需要关心买入成本,资金成本和机会成本。

在货币宽松之前或者是初期买入是最佳的时机。因为这时候银行的额度都是比较宽松的,并且市场情绪还暂时处于调控前的阶段,议价空间相较来说比较大,容易挖到笋。

 
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